Fisco

22 Luglio 2019 | Pubblicato da Redazione Daily Tax

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No cedolare secca per l’erede che subentra nel contratto di locazione

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La successione nel contratto di locazione commerciale da parte degli eredi nel corso del 2019 non determina la possibilità di optare per la cedolare secca, in quanto non trattasi di un nuovo contratto, bensì della continuazione di quello sottoscritto dal de cuius. È quanto emerge nella risposta n. 297 pubblicata il 22 luglio 2019 sul sito dell’Agenzia delle entrate a seguito di un’istanza presentata dagli eredi di un contribuente.

I figli nonché procuratori generali (come da procura generale del Notaio X) della sig.ra B rappresentano che in data XXX il padre Sig. R, marito della sig.ra B è deceduto, lasciando l’usufrutto, in misura del 100 per cento dei suoi beni, alla Sig.ra B come da testamento olografo pubblicato il XXX.

Il sig. R era proprietario di tre locali siti in via XXX: attività commerciale C/1, contratto di locazione registrato n. 1234 serie xy; attività commerciale C/1 contratto di locazione registrato n. 1234 serie xy; attività commerciale C/1 contratto di locazione registrato n. 1234 serie xy.

Gli istanti chiedono se i citati contratti di locazione possano usufruire del regime di cedolare secca, previsto dall’art. 1, comma 59 della legge n. 145 del 2018 in virtù del particolare caso di decesso del proprietario e conseguente cessione dei contratti alla vedova usufruttuaria.

Il comma 59 dell’art. 1 della legge 30 dicembre 2018, n. 145 (Legge di bilancio 2019) prevede che “Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, con l’aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.

La norma in esame estende la disciplina di cui all’articolo 3 del d.lgs. n. 23 del 2011, che ha istituito il regime della ‘cedolare secca’, con l’aliquota del 21 per cento, anche ai canoni derivanti dalla stipula dei contratti di locazione, effettuata nel 2019, aventi ad oggetto immobili destinati all’uso commerciale classificati nella categoria catastale C/1 (Negozi e botteghe) e relative pertinenze (locate congiuntamente alle unità immobiliari C/1).

Il decesso del signor R determina il subentro degli eredi nell’insieme dei rapporti patrimoniali attivi e passivi facenti capo al de cuius al momento del suo decesso. Tra i rapporti patrimoniali attivi, per quanto qui di interesse, rientrano i contratti di locazione sopra elencati. Occorre stabilire se il de cuius, al momento del decesso, aveva il diritto (trasmesso poi all’erede per effetto del subentro) di optare per il regime della cedolare secca in ordine a tali contratti di locazione.

Il locatore non aveva tale diritto in virtù della previsione normativa recata dall’ultimo periodo del comma 59 dell’articolo 1 della legge n. 145 del 2018, che limita l’applicabilità della cedolare ai contratti stipulati nel 2019, sempreché alla data del 15 ottobre 2018 non risulti già in essere per lo stesso immobile e tra gli stessi soggetti un contratto non scaduto, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.

Quindi, anche l’erede non potrà optare per il regime della cedolare secca fin quando i relativi contratti di locazione non soddisfino i requisiti richiesti dalla citata disposizione. Se uno dei contratti di locazione scade nel corso del 2019, vale a dire termina la scadenza naturale prevista nel contratto, l’erede potrà optare per il citato regime fiscale in sede di eventuale proroga del medesimo contratto di locazione.

 

 

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