Fisco

23 Maggio 2019 | Pubblicato da Redazione Daily Tax

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Ristrutturare senza demolire, attenzione alla detrazione

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Nella ristrutturazione senza demolizione la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente e non a quella che, invece, configura una “nuova costruzione”. È quanto emerge dalla risposta n. 150 del 21 maggio 2019 da parte dell’Agenzia delle entrate a seguito di un interpello inoltrato da un’impresa di costruzione.

La società istante ALFA, (“la società”), è un’impresa immobiliare di costruzione per la rivendita. Recentemente ha acquistato un immobile oggetto di un intervento edilizio. Tale intervento consiste nella ristrutturazione dell’immobile per mq XXX e nell’ampliamento per mq XXX di superficie utile; tale ampliamento di fatto, però, non risulta dal permesso di costruire che è stato rilasciato come un permesso per ristrutturazione edilizia. Poiché la destinazione d’uso è cambiata da commerciale ad abitativa cambia anche il calcolo della superficie edificabile; la maggiore superficie realizzabile è dovuta al fatto che alcuni vani “tecnici”, che prima costituivano superficie complessiva, ora non vengono più computati, per cui è possibile edificare più metri di superficie utile. La parte ristrutturata corrisponde al 71 per cento circa e la parte ampliata al 29 per cento circa dell’intero edificio.

ALFA, che a breve dovrà incominciare a stipulare i primi contratti preliminari e/o proposte di acquisto, chiede di sapere se sulle unità immobiliari cedute i futuri acquirenti potranno godere della detrazione IRPEF (articolo 16-bis, comma 3 del TUIR). Se, invece, non fosse possibile fruire del bonus fiscale per intero, l’istante chiede se detto intervento possa essere considerato come mera ristrutturazione edilizia scorporando, in proporzione dal prezzo di vendita delle singole unità immobiliari, la quota parte relativa all’ampliamento.

L’Agenzia risponde. Per le ragioni di seguito esposte, si ritiene che gli acquirenti dell’immobile ceduto dall’istante potranno fruire della detrazione di cui all’articolo 16-bis, comma 3, del TUIR solo per le spese riferibili alla parte esistente, sul presupposto che i lavori effettuati consistano in una ristrutturazione senza demolizione dell’edificio esistente con ampliamento dello stesso.

La detrazione riguarda interventi di ristrutturazione edilizia, qualificati come: “interventi di ristrutturazione edilizia, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente”.

Ai fini delle agevolazioni in esame è necessario che dal titolo amministrativo di autorizzazione dei lavori risulti che l’opera consiste in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione, purché risulti invariata la volumetria, perciò inquadrabile come fedele ricostruzione. Sostanzialmente quello che la disposizione normativa richiede è che la volumetria dell’edificio sottoposto a lavori di ristrutturazione rimanga identica a quella preesistente ai lavori stessi.

Infatti, come chiarito con circolare del 4 aprile 2018, n. 7/E, pag. 238 e seguenti, in merito agli interventi di ristrutturazione edilizia ex articolo 3, comma 1, lettera d), del Testo Unico dell’Edilizia nell’ipotesi di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, la detrazione compete solo in caso di fedele ricostruzione, nel rispetto della volumetria dell’edificio preesistente; conseguentemente, nell’ipotesi di demolizione e ricostruzione con ampliamento della volumetria preesistente, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”. Qualora, invece, la ristrutturazione avvenga senza demolizione dell’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione per i futuri acquirenti compete solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”.

Pertanto, nel caso di specie la fruizione della detrazione di cui all’articolo 16-bis, comma 3, del TUIR è consentita, come chiarito nella circolare del 4 aprile 2018, n. 7/E, solo per le spese riferibili alla parte esistente, sul presupposto che i lavori effettuati consistano in una ristrutturazione senza demolizione dell’edificio esistente e con ampliamento dello stesso. Bisognerà mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento o, in alternativa, essere in possesso di un’apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dall’impresa di costruzione o ristrutturazione sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi.

 

 

 

 

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